G.01.02.a. Características Contrato de Arrendamiento para Uso Distinto de Vivienda

ÍNDICE

01. ¿Qué es?

02. ¿Cuál es el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de local de negocio?

03. ¿Cómo debe formalizarse el contrato de arrendamiento de local de negocio?

04. ¿Qué ocurre en el caso de muerte del arrendatario?

05. ¿Puede subarrendarse o cederse el contrato de arrendamiento?

06. ¿Qué ocurre si se vende el inmueble arrendado?

07. ¿Existe derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta del local?

DESARROLLO

01. ¿Qué es?

El contrato por el que una/s persona/s se obliga/n a ceder a otra/s el goce o uso de una edificación urbana cuyo destino primordial sea ejercer en ella una actividad económica, por tiempo determinado y precio cierto.

02. ¿Cuál es el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de local de negocio?

En el caso de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 1 de enero de 1995 (que son los que nos interesan) se regirán: en primer lugar, por imperativo legal por los artículos 36 y 37 del Título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) -que sólo hacen referencia a la fianza y a la formalización del arrendamiento- y los artículos 38 a 40 del Título V -que tratan de los procesos arrendaticios. En segundo lugar, por la voluntad de las partes; y en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU (que contiene siete artículos) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El arrendamiento de industria o negocio (que suele acompañar al contrato del arrendamiento de local de negocio), de la clase que fuere, queda excluido de la LAU, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.

03. ¿Cómo debe formalizarse el contrato de arrendamiento de local de negocio?

Cualquiera de las partes puede pedir a la otra que el contrato de arrendamiento se formalice por escrito, en cuyo caso se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes acuerden libremente.

Por lo tanto, el arrendamiento de local de negocio no está sujeto a ninguna formalidad, y puede ser celebrado tanto de forma verbal como por escrito y en documento público o privado. Tenemos que tener claro que si se pretende inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad el contrato deberá constar en Escritura Pública Notarial o elevar a Escritura Pública el documento privado. Todos estos gastos serán, salvo que se pacte otra cosa, por cargo del arrendatario (el inquilino).

Si se celebra por escrito debe incluir una serie de datos:

En primer lugar, la identidad de los contratantes: el arrendador, que es el que cede el inmueble a cambio de un precio y el arrendatario que es el que paga dinero por el uso del inmueble.

En segundo lugar, la identificación de la finca arrendada.

En tercer lugar, la duración del arriendo. La LAU deja plena libertad a los contratantes para que acuerden la duración del contrato, es decir, no existe ningún plazo mínimo de duración. Ahora bien, si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Por último, la renta inicial y la fianza.

La renta será la que libremente pacten las partes. También son totalmente libres los contratantes para acordar el periodo (quincenal, mensual, bimensual, etc.), lugar y procedimiento de pago de la renta (en metálico, mediante domiciliación bancaria, por compensación, prestación de servicios, etc.) así como su régimen de actualización (aunque en la mayor parte de los casos se realice mediante la adecuación anual del canon arrendaticio a las variaciones del IPC).

También pueden pactarse los gastos que van a correr a cargo del arrendatario así como la forma de pago de los mismos.

Es obligatorio que el arrendatario entregue fianza equivalente a dos mensualidades de renta. Las partes, con posterioridad, pueden actualizar la fianza transcurridos los cinco primeros años de arrendamiento.

04. ¿Qué ocurre en el caso de muerte del arrendatario?

Igualmente aquí hay total libertad de las partes para que pacten lo que estimen oportuno.

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Dada la libertad de pacto los contratantes, pueden acordar la renuncia por parte del arrendatario a este derecho de subrogación por fallecimiento, aunque dicha renuncia deba expresamente recogerse en el contrato. De igual manera, puede por ejemplo pactarse que el socio del fallecido se subrogue en la posición del arrendatario.

Si pasados los dos meses el arrendador no recibiera ninguna comunicación, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido.

05. ¿Puede subarrendarse o cederse el contrato de arrendamiento?

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá:

Subarrendar la finca. En este caso, se produce un cambio en la persona del arrendatario porque este arrienda, a su vez, el local a un tercero (subarrendatario).

Ceder el contrato de arrendamiento. En este caso, el arrendatario transmite a un tercero (cesionario) su posición en el contrato subrogándose éste en todos los derechos y obligaciones del primero.

En ambos casos no necesita contar con el consentimiento del arrendador.

El arrendador tiene derecho a una elevación del 10% de la renta en vigor en el caso de producirse un subarrendamiento parcial, y del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

No se considerará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior, por lo que dicha fusión, transformación o escisión debe ser comunicada al arrendador igualmente, dado que, ante la falta de notificación, puede resolver de pleno derecho el contrato.

06. ¿Qué ocurre si se vende el inmueble arrendado?

Como regla general, el que adquiere el inmueble se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador (se convierte en arrendador), aunque puede ocurrir que no se haya pactado así y, en consecuencia, en caso de venta del local se pueda extinguir el arrendamiento.

En definitiva, el que compra el inmueble se subroga en el contrato de arrendamiento salvo que desconozca el arrendamiento, así si el mismo no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad ni consta su existencia en la escritura de compraventa no se subroga en el arrendamiento dado que lo desconoce (un contrato privado, en este caso de arrendamiento, no puede afectar a terceros no intervinientes), pero si el arrendamiento ha sido inscrito o aún no siéndolo consta en la escritura de compraventa del local, el adquiriente queda obligado dado que conoce la existencia del arriendo.

Desde este punto de vista a ambas partes contractuales les interesa pactar sobre estos supuestos, les interesa que el contrato se otorgue en Escritura Pública y se inscriba posteriormente en el Registro de la Propiedad. Al arrendador porque, de este modo, el pacto le permite vender mejor a un tercero la finca ya que este puede resolver el contrato de arrendamiento; y al arrendatario porque en un arrendamiento a largo plazo, que suele suponer una fuerte inversión económica, puede evitar el peligro de que se acabe el arrendamiento.

De todas formas, las partes pueden pactar la extinción del contrato en estos supuestos de venta del local.

07. ¿Existe derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta del local?

En caso de venta del local arrendado, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma (podrá comprarla antes que nadie).

El arrendatario podrá ejercitar lo que se llama un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones de la venta.

En el caso de que no se le hubiese avisado de la venta o cuando el precio de la venta efectiva haya sido inferior al precio que en su día se le pidió al arrendatario, éste podrá ejercitar lo que se llama el derecho de retracto. Este derecho caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que debe hacer el que compra la vivienda al arrendatario de las condiciones en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones antes indicadas.

Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Ahora bien, el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto puede darse y será valido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

También debemos tener en cuenta que si no se ejerce el derecho de tanteo no podrá ejercerse después el de retracto, es decir, la inactividad del inquilino ante el ejercicio del primer derecho excluye la posibilidad de acogerse al segundo -no pueden ejercitarse ambos derechos sino uno u otro.

Ver modelos de contrato de arrendamiento en MEMOFichas G.01.02.b y G.01.02.c.

 

Revisado el 17/09/2024